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碧桂园的泪,一级市场拿地的坑
2019年05月21日 15:57 作者:城市更新改造 来源:全球文旅地产研究院 浏览:91
?这篇文章主要整理自碧桂园在一级市场拿地时,付出的一些惨痛代价,这些年碧桂园拿地之强势,大家是有目共睹,尽管有非常强大的风控和律师团队,依然由于一些疏忽,在各个可能出现法律纠纷的地方还是没能避免踩坑。
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尽管一级市场远没有二级市场来的复杂,但是,不注意以下几点,还是可能给公司造成巨大损失。
1、土地出让方的主体资格不适合;
2、用地手续不完善;
3、资金支付是遇到的风险;
4、违规通过财政返还款项的风险;
5、分期付款、分割办证的风险。
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下文案例中,主体碧桂园一律用我司代替。
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一:主体资格不合适
案例:呼和浩特南湖湿地公园项目(以下碧桂园统一称我司)
背景:
1、我司与政府洽谈一级开发协议时,呼市已成立了土地储备中心;
2、呼市建委欠有巨额债务,政府为借我司资金偿债,促成我司与建委签约。
发展:
3、我司向呼市建委支付资金,呼市建委用我司资金偿还债务后,并未按约
4、呼市建委表示其不具备土地储备职能,应改由呼市土地储备中心和玉泉区政府实施土地收储。
结果:
5、我司因市场原因放弃该项目后,我司1.4亿资金长期被占(挪)用,历经数年才追回。
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启示:
1,应与县级以上政府或者国土部分、土地储备机构签订一级开发协议、勾地协议;
2,在获取土地的过程中,要留意一些区、管委会在土地行政管理方面的职权。


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二:用地手续不完善
案例:安徽和县项目
背景:
1、和县政府、希玛公司、碧桂园签署三方合作协议(一级开发);
发展:
2、结果土规不符,无法办理征地批报,政府违法出让土地;我司前期审查不严,发现违法后仍继续参与摘牌;
3、我司发现政府的违法行为后,对高尔夫球场建设、占用农用地建设道路、污水处理厂等风险采取了补救措施;
结果:
4、政府官员受到处罚,虽然虽然违法用地责任转与主体,但仍承担了巨大的经济损失。
5、一期土地被收回重新出让;我司赔偿业主巨额违约金。
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启示:
1,注意相关审批的审批权限和程序,一定要符合土规、城规、林规。征地报批、农转用审核合法。


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三、资金支付风险
案例:密云项目
背景:
1、股权收购项目,目标地块的征地拆迁未完成;?
2、我司与对方公司进行股权收购谈判,签署股权收购协议
3、政府要求我司与政府签署协议,向政府支付征拆费用,政府完成征拆工作,我司需提前向政府支付保证金5000万。支付至政府账户进行共管;作为股权收购后启动征地拆迁的保证金,约定共管期限届满后,保证金予以退回。
发展:
4、我司因市场等原因终止股权收购谈判
结果:
5、当地政府以各种借口拖延配合我司取回保证金。

启示:
1,保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管,应使用银行托管方式。


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四:违规通过财政返还款项的风险





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案例:三个高溢价项目
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结果:
1、花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价,其余部分则有政府拨付给我司用户基础设施的建设;苏家屯项目则有政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。(房企财税微信15911054682)
2、部分溢价抵扣配套费,部分通过基础设施工程取回:由政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公司;我项目公司发函给该平台公司,同意其将工程费用直接支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位;该平台公司根据我司函件要求付款。

启示:
1,溢价处理是难题,要尽量避免巨额溢价的产生;
2,返还的具体程序,应灵活多变,应多与政府沟通确定合理的返还方式。


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五:分期付款、分割办证的风险







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